Se está a pensar pedir um crédito à habitação para comprar casa é importante saber o que significam todas as siglas e termos financeiros que constam da documentação que o banco lhe entrega antes de contratar o seu empréstimo.
Ao conhecer o seu significado, terá capacidade para decidir de um modo mais informado qual é o melhor crédito para si.
O valor da prestação é apenas uma das informações a que deve estar atento
Provavelmente, quando pensa em contratar um crédito habitação, a sua principal preocupação será saber qual o valor da prestação que vai pagar mensalmente e, muito provavelmente, esse será o primeiro valor para o qual irá olhar ao recorrer a um dos simuladores disponíveis na Internet.
Contudo, ao introduzir os dados necessários para fazer a simulação, para além do valor que irá pagar mensalmente na prestação, deve estar atento também a um conjunto de siglas e acrónimos que lhe serão apresentados, como o Spread, a TAN, a TAEG e o MTIC. É importante que saiba o que significam estes nomes, pois eles representam os custos associados ao seu crédito.
O que são o spread, a TAN, TAEG, MTIC?
Quando procura uma instituição de crédito para pedir um empréstimo, esta tem que lhe disponibilizar uma Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), seja no momento da simulação ou proposta do empréstimo, seja no momento da aprovação do crédito.
A FINE é normalizada, ou seja, é idêntica em todas as instituições financeiras para facilitar a comparação entre as propostas. Neste documento constam as condições finais do crédito que irá contratar, assim como, os valores relativos à TAN, TAEG, MTIC e Spread.
Mas o que significam afinal estes nomes?
Spread
O spread é uma taxa que acresce ao Indexante do seu crédito, geralmente a Euribor, e que visa remunerar o banco pelo risco de um cliente.
O spread é um dos valores ao qual deve estar particularmente atento.
O spread não tem um valor idêntico para todos os clientes bancários, estando dependente do historial creditício do cliente, do maior ou menor risco que este representa e também da relação comercial que o cliente tem com o seu banco.
Ao analisar o pedido de crédito, as instituições financeiras verificam o historial creditício do cliente, consultando a Central de Responsabilidades de Crédito (CRC) do Banco de Portugal, mais concretamente o mapa de responsabilidades de crédito. Se não tem, nem nunca teve, incumprimentos nas suas prestações de crédito, os bancos consideram que tem um menor risco de crédito, ou seja, que a probabilidade de deixar de pagar as suas prestações é mais baixa, pelo que poderá ter um spread menor. Quanto maior for o risco de crédito de um cliente, haverá maior tendência para que o seu spread seja mais elevado.
O spread poderá estar ainda dependente da relação comercial que um cliente tem com o seu banco, ou seja, do conjunto de produtos ou serviços que o cliente tem contratado junto da instituição.
TAN – Taxa Anual Nominal
A Taxa Anual Nominal (TAN) é taxa de juro (fixa ou variável) utilizada para calcular os juros que terá de pagar pelo valor do empréstimo que a instituição financeira lhe irá conceder.
No entanto, como não irá pagar apenas juros pelo seu crédito, é importante olhar para outra taxa que lhe é apresentada: a TAEG
TAEG – Taxa Anual Efetiva Global
A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) mede o custo do empréstimo para o cliente, por ano, em percentagem do montante emprestado, pois, para além dos juros, inclui também os restantes encargos que a instituição financeira lhe poderá cobrar. A TAEG é sempre superior à TAN e é expressa em percentagem anual do montante total do crédito contratado.
A TAEG inclui:
- Juros;
- Comissões inerentes ao crédito, que podem variar de banco para banco, e que geralmente se designam por:
- Comissão de avaliação do imóvel – Avaliação feita por perito contratado pelo banco para definir o montante máximo do seu empréstimo.
- Comissão de estudo do processo – Esta comissão destina-se a remunerar o banco pelo serviço de analisar e decidir sobre o crédito.
- Comissão de formalização ou abertura – Esta comissão é paga na contratação do crédito.
- Comissão de tramitação ou solicitadoria – Comissões cobradas por alguns bancos na fase de preparação da escritura.
- Comissões associadas a outros produtos que sejam obrigatórios para a contratação do crédito;
- Despesas como impostos e os emolumentos relativos ao registo da hipoteca;
- Seguros obrigatórios contratados diretamente na instituição de crédito, como o seguro de vida e seguro multirriscos;
- Outros encargos associados ao contrato de crédito.
Existem ainda alguns custos associados ao contrato de crédito que não estão incluídos na TAEG. Por exemplo, a TAEG não inclui:
- O valor a pagar caso não cumpra as condições do contrato como, por exemplo, juros de mora se entrar em incumprimento;
- A comissão de reembolso antecipado do empréstimo;
- Os custos notariais, como a escritura.
MTIC – Montante Total Imputado ao Crédito
O MTIC (Montante Total Imputado ao Crédito) representa o valor absoluto que irá pagar à instituição de crédito durante todo o período do seu empréstimo. Em vez de ser apresentado sob a forma de percentagem (como a TAEG), o MTIC permite-lhe conhecer o custo total do seu empréstimo em euros.
O MTIC representa assim a soma de:
- Valor do empréstimo;
- Juros pagos;
- Comissões pagas;
- Impostos;
- Seguros;
- Outros encargos com o empréstimo incluídos na TAEG.
No entanto, nos empréstimos contratados a taxa de juro variável ou mista, o MTIC é apenas indicativo. Como, nestes empréstimos, a taxa de juro pode variar ao longo do tempo, o MTIC pode não corresponder ao montante total que o cliente irá pagar durante a vigência do empréstimo.
Tome Nota:
- Quando analisar uma proposta de crédito não olhe só para a prestação mensal ou para a taxa de juro que irá pagar.
- Para perceber qual será o custo total do seu empréstimo deverá olhar para a TAEG.
- Compreender os vários termos que constam da FINE é fundamental para poder comparar várias propostas e decidir qual o crédito à habitação mais vantajoso para si.
- Geralmente, o crédito que tiver a TAEG e o MTIC mais baixo será aquele que, na totalidade, será menos oneroso, mesmo que apresente, por exemplo, um spread mais elevado.