O crédito à habitação é um contrato de crédito celebrado entre o banco e o cliente, com vista ao financiamento da aquisição, construção ou realização de obras numa habitação e é um compromisso financeiro de longo prazo, pelo que exige uma reflexão sobre a capacidade financeira para pagar o capital, os juros e outros encargos associados. O capital é, habitualmente, disponibilizado pelo banco uma única vez, sendo o reembolso efetuado gradualmente pelo cliente durante um prazo pré-definido, através de um conjunto de pagamentos periódicos de capital e juros, designados por prestações.
Compreender a taxa juro
Um empréstimo de crédito à habitação pode ser contratado com uma taxa de juro variável (também denominada “taxa indexada”) ou com uma taxa de juro fixa.
Taxa de juro variável – Taxa revista periodicamente em função do indexante que lhe está subjacente (por exemplo, a Euribor a 3, 6 ou 12 meses), o que significa que a taxa de juro global poderá sofrer alterações no decorrer do empréstimo e, consequentemente, o valor das prestações poderá variar.
Taxa de juro fixa – A taxa acordada mantém-se a mesma independentemente das variações do mercado, pelo que a prestação mantém-se constante durante o período em que a taxa vigorar. O período de taxa fixa pode não corresponder ao prazo total do empréstimo.
Compreender a taxa de esforço
A concessão, ou não, de um empréstimo por parte do banco está dependente de uma necessária avaliação criteriosa e rigorosa do risco das operações e dos clientes. Clientes com capitais próprios (poupanças que podem ser utilizadas para pagar uma parte do custo da habitação) e boa capacidade de endividamento (baixa taxa de esforço) têm, por regra, mais facilidade na aquisição de uma habitação, sem necessitarem de recorrer, na totalidade, ao financiamento bancário. Quanto maior for a parcela de capitais próprios que utilizar na aquisição do imóvel, maior é a possibilidade de lhe ser concedido crédito bancário para o capital em falta.
Caso não tenha uma vida profissional estável, é muito provável que a aprovação do empréstimo só seja possível com o reforço de garantias prestadas ou a presença de fiadores. Neste último caso, se existirem dificuldades futuras na amortização do empréstimo, serão os fiadores a ter de suportar os encargos.
Por isso, antes de solicitar um crédito para aquisição de habitação, é muito importante saber qual o valor da prestação mensal que pode suportar. Para tal, deverá calcular a sua taxa de esforço e considerar riscos futuros como, por exemplo, a redução do seu rendimento familiar ou uma eventual subida da taxa de juro.
Calcular a taxa de esforço
A Taxa de Esforço serve para conhecer qual é a parte ou percentagem do seu rendimento líquido mensal que vai servir para pagar os seus encargos mensais, incluindo os novos custos do empréstimo à habitação.
Taxa de Esforço = ([Encargos mensais / Rendimento líquido] x 100)
Exemplo:
Rendimento mensal líquido – 1.500 euros
Encargos mensais atuais (sem empréstimo) = 500 euros
Encargos mensais com empréstimo à habitação = 315 euros
Para avaliar a sua “Taxa de Esforço”, deve fazer os seguintes cálculos:
Taxa de Esforço = ((500 euros + 315 euros)/1.500euros) x 100 = 54
A sua taxa de esforço será de 54%. Isto significa que mais de metade do seu rendimento mensal será gasto para fazer face aos encargos mensais, incluindo as despesas com o crédito à habitação.
Tome nota: Para poder cumprir com o pagamento das prestações do crédito, a sua taxa de esforço não deve ultrapassar os 30% a 40% do rendimento liquido mensal.
Faça diversas simulações, nas agências ou nos sites dos bancos, de modo a encontrar a solução que mais se adequa ao seu caso. Analise detalhadamente as características do empréstimo, faça comparações entre diversas ofertas de crédito e saiba qual o total de custos associados à operação e respetiva TAEG (taxa que agrega todos os custos associados ao empréstimo).
Quando solicitar uma simulação de condições junto do banco, este deve entregar-lhe uma Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), com toda a informação sobre o empréstimo que pretende, nomeadamente o valor da prestação, custos com seguros e outros encargos associados ao crédito e à aquisição do imóvel. No entanto, tenha em atenção que as condições apresentadas na simulação do crédito são indicativas. Avalie o valor da prestação mensal calculada na simulação apresentada na FINE e quais as consequências para o seu rendimento em caso de aumento das taxas de juro.
Quando contratar um crédito deve, igualmente, prestar ao banco informações verdadeiras e completas sobre a sua situação económica para que o banco avalie corretamente o risco do empréstimo. Durante a vigência do empréstimo deve gerir os seus compromissos de crédito de forma responsável e se for confrontado com situação de caráter excecional, que coloque em risco o pagamento das prestações, como redução do seu rendimento ou o desemprego, procure alertar atempadamente o seu banco.